"Wework"라는 왕국을 건설하며 한 시대를 풍미했던 "아담 뉴먼"이 Flow라는 회사로 돌아왔어요. "아담 뉴먼(Adam Neumann)"을 아시나요?
이 분을 모르셔도 분명히 "WeWork"는 아실거라고 믿어요.
국내만이 아닌 전 세계적으로 유명한 "공유 오피스"의 시조새 같은 회사죠. 위워크를 창업한 아담 뉴먼은 2010년대를 풍미한 전설적인 창업자에요.
이런 아담 뉴먼이 2024년 5월에 샌프란시스코에서 있었던 "Bloomberg Tech in San Francisco"에 오랜만에 모습을 드러냈어요.
아담 뉴먼은 2022년에 "Flow"라는 새로운 회사를 시작했고 위워크에서 배운 사무공간의 혁신을 이제는 주거공간에서 실현하고자 한다고 해요. |
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(출처 : Bloomberg Tech)
블룸버그테크는 주로 혁신적인 기술 기반의 기업들을 소개하는 블룸버그 브랜드의 하위 TV쇼라고 볼 수 있어요.
2024년 5월에는 샌프란시스코에서 열렸고 마침 샌프란시스코에서 본격적으로 사업을 전개 중인 아담 뉴먼이 Flow를 소개하는 자리를 갖게 된 것 같아요. |
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아담 뉴먼은 2010년 "Miguel McKelvey(왼쪽)"와 함께 "WeWork"를 창업했어요. 위워크는 프리랜서, 스타트업, 기업들에게 공유 사무실 공간을 합리적인 가격에 제공하는 비즈니스 모델을 선보였어요. 기본적으로는 부동산 공간을 장기임대하고 공간을 개조하여 분할한 후 단기 임차인들에게 조금 더 비싸게 임대해주고 수익을 창출하는 단순한 BM을 가지고 있었어요.
프리랜서와 스타트업을 위한 유연하고 힙한 공유 오피스 공간을 제공한다는 위워크의 컨셉은 하나의 트랜드가 되었으며 이후 우후죽순 공유 오피스들이 생겨나게 된 원인이 되기도 하였죠. 저금리 시대에 부동산을 장기임대하고, 트랜디한 인테리어로 젋은 스타트업들이 일부러라도 입주하게 만드는 컨셉은 새로운 형태의 업무공간을 원하는 수요를 충족시키며 단기간에 스타트업 씬의 슈퍼스타로 거듭나게 됐어요.
2010년 뉴욕 맨하탄을 시작으로 공격적으로 사무실을 늘려 나간 위워크는 2016년에는 전 세계 34개 도시에 111개의 사무실을 확보하며 글로벌 영향력을 키워나가기 시작했어요. 하지만 이 과정에서 과도한 지출과 불법과 합법을 넘나드는 협상 방식, 그리고 대표이사인 아담 뉴먼의 이상한 행동들이 합쳐지면서 커다란 재앙을 만들어 내게 되요. |
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"기행"
뜻 : 기이한 행동
이 한 단어에 딱 맞는 한 사람.
네. 바로 아담 뉴먼이에요.
사무실에서 맨발로 돌아다니거나 업무 중 데킬라를 마시고, 직원들을 위해 흥청망청하는 파티를 매주 열었던 사람이에요. 아담 뉴먼의 기행 리스트가 온라인상에 떠돌아 다닐 정도로 그의 이상한 행동이 널리 알려져 있어서 소개해 볼께요.
1. 16개의 호화 좌석을 갖춘 개인 전용 제트기 700억원에 구입, 자신의 전용기에서 마리화나 파티
2. 샌프란시스코에 350평 규모의 기타 모양 집을 구입하는데 2,300억원 지출
3. 뉴욕시에 있는 두개의 부동산과 햄프턴에 있는 집 한 채를 포함 총 다섯 채의 집을 사는 데 약 1조원 지출
4. 자신 소유의 부동산을 위워크에 재임대해서 임대수익 챙기기 - 1,200만 달러 수익
5. 보유 주식 매각, 보유 주식을 담보로 대규모 대출 - 7억 달러 확보
6. 아내의 개인 회사인 위그로우(WeGrow)에 투자 - 이건 진짜 선 씨게 넘은 듯 해요...
7. We를 개인적으로 상표 등록한 후 자신의 회사에 판매 - 판매액 590만 달러(약 70억원)
8. IPO를 앞두고 몰디브로 휴가
9. 차등의결권과 황금낙하산 등의 규정 악용
돌아다니는 리스트만 해도 굉장하네요. 확실히 우리가 알고 있는 정상적인 대표이사의 행동들과는 거리가 멀죠?
그런데 이게 전부는 아닐거라고 생각되요. 아담 뉴먼은 위워크의 직원들과 투자자들에 대한 의무나 사명감 보다는 자신의 Exit에 관심이 훨씬 많았고 이런 배임 및 횡령에 가까운 기행을 감추기 위해 IPO를 의도적으로 늦추거나 반대했다는 후문도 있어요. 솔직히 도덕적인 면에서는 비난 받아 마땅한 창업자로 보여지네요.
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(출처 : Visual Capitalist)
아담 뉴먼의 위워크는 2010년 이후 스타트업 씬의 지대한 관심을 등에 업고 대규모 펀드레이징을 진행해요. 2014년에는 기업가치 10억 달러(한화 약 1조원)을 돌파하며 스타트업 업계에서 선망의 대상인 "유니콘" 지위를 획득하게 됬어요.
2017년에는 우리가 잘 알고 있는 일본의 "SoftBank"로부터 총 185억 달러(한화 약 25조 7천억 원)의 펀딩 금액 중 첫 번째 투자인 44억달러(약 5.7조원)를 유치했어요. 이로부터 2년 후인 2019년에는 소프트뱅크의 지속적인 투자에 힘입어 기업가치가 470억 달러(한화 약 65조 5천억 원)에 달하며 IPO 기대감을 높였어요.
하지만 위워크는 회사가치에 비해 터무니 없는 실적을 가지고 있었어요. 2017년 연간 손실이 1조원을 넘어선 데 이어서 2018년에는 2조원을 넘어서게 되었으며 2019년 3분기에만 1조 6천억 원의 손실을 내었어요. 사실상 그 동안의 손실을 투자자들의 투자금으로 메꿔 왔지만 소프트뱅크의 투자를 마지막으로 사실상 아무도 투자를 하려 하지 않아 회사는 강제로 IPO를 준비하는 상황까지 몰렸던 것이지요.
하지만 위의 그래프에서 보시는 바와 같이 IPO가 임박하면서 벌어진 조사를 통해 아담 뉴먼의 기행과 회사의 과도한 지출 및 불성실한 회계처리 등의 문제점들이 드러나게 되요. 이러한 문제점들은 위워크의 기업가치를 기하급수적으로 낮춰버렸고 IPO실패 후 8개월만에 80%의 기업가치 하락을 겪게 되요.
그리고 어찌보면 세상에서 가장 건조한 보고서라고 할 수 있는 증권신고서, 즉 S-1 보고서를 동화책 수준으로 맘데로 써서 내버리는 기행을 저질러 버렸어요.
이 S-1 보고서를 본 이사회의 임원들은 황당함을 감추지 못했다고 하는데, 결국은 아담 뉴먼의 의견이 관철되면서 언론사에 배포되었다고 해요. S-1 보고서가 IPO실패의 결정적인 계기는 아니었겠지만 좌우지간 전 세계적인 웃음거리가 된 계기는 확실히 맞았던 듯 해요.
이후에도 아담 뉴먼은 계속 IPO를 밀어붙였지만 이미 이사회를 포함한 투자자들 모두 아담 뉴먼이 위워크의 가장 큰 문제라는걸 인지하고 있었고, 결국 아담 뉴먼이 소프트뱅크의 손정의 회장에게 2조원이라는 거금을 받고 주식을 모두 매각하면서 이 동화는 끝을 맺게 돼요. |
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소프트뱅크의 손정의 회장은 100조원 규모의 비전펀드(Vision Fund)를 출범시키며 전세계 스타트업 씬을 말 그대로 "움직여"버린 인물이에요. 비전펀드의 투자를 받으면 기업가치 고평가는 당연하고 전세계 투자자들로부터 관심을 한몸에 받을 수 있을 정도였어요.
손정의 회장은 이미 1995년 당시 직원 15명 규모의 벤처기업이던 "야후"의 "제리 양" 회장을 찾아가 피자를 먹으며 이야기를 나누고 다음날 200만 달러(한화 약 27억원)을 투자하여 큰 성공을 거둔 스타 투자자이기도 했어요.
또 다른 유명한 일화로는 2000년도에 "알리바바"의 "마윈 회장"을 만나 6분 만에 투자를 결정하고 200만 달러를 투자해 지분 5%를 확보한 사례가 있을 정도로 공격적이고 망설이지 않는 투자자였어요.
그래서 아담 뉴먼에게 투자를 결정할 때도 단 28분이 걸렸다고 하고 이 28분에는 차를 타고 내려 위워크 본사를 둘러보는 시간이 포함되어 있었다고 하네요.
하지만 이 위워크 투자는 손정의 회장에게 약 140억 달러(한화 약 19조 2천억 원)의 손실을 안겨주며 최악의 실패 사례로 남게 되었어요. 심지어 손정의 회장이 공식적으로 위워크 투자를 자신의 실수라고 인정하는 등 좋지 않은 인연으로 남게 되었죠.
아직도 소프트뱅크는 위워크의 주요 주주로 남아 2024년 6월 11일 있었던 위워크의 파산 탈출에도 기여했다고 해요. 결국 위워크는 부동산 임대계약 조정을 통해 살아 남게 되었는데 이 때 아담 뉴먼이 위워크를 인수하려는 움직임도 보이면서 세간의 입방아에 오르내리게 되었어요. |
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위워크의 막장 스토리를 다룬 드라마로 "Wecrashed(한국명 우린 폭망했다)"가 있어요. 배우의 싱크로율부터 남다른 드라마이고 위워크가 얼마나 빨리 성장하고 빨리 무너졌는지를 가감없이 보여주고 있어 큰 호평을 받은 바 있어요.
그리고 아담 뉴먼의 기행과 이기심, 그리고 독보적인 카리스마 넘치는 리더쉽 등이 모두 버무려진 비빔밥 같은 드라마이니 꼭 보시기를 추천드려요. |
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(출처 : The Real Deal)
아담 뉴먼이 잊혀져 갈 때 쯤인 2022년 8월에 매우 신박한 소식이 전해졌어요.
위워크로 이미 글로벌 악명을 떨쳤던 아담 뉴먼이 아파트 공유 및 임대사업 스타트업인 Flow를 설립했고 실리콘밸리에서 가장 유명한 투자사인 "안드레센호로위츠(a16z)"로부터 3억 5천만 달러(한화 약 4,882억원)을 투자 받았다는 소식이었죠.
저도 당시 이 사실을 접하고는 이게 맞나 싶었어요. 아무리 a16z가 봤을 때 아담 뉴먼이 혁신적인 사람이라곤 해도 도덕적으로 이런 문제를 일으킨 사람에게 대규모 투자를 한 점은 정말 이해가 안 가더라구요. 될 놈은 뭘 해도 되는건가라는 생각을 심각하게 했던 적이 있어요. |
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2024년 5월 블룸버그테크에서 있었던 언론인 "Brad Stone"과 아담 뉴먼의 인터뷰를 가져와 봤어요. 인터뷰에서는 아담 뉴먼이 새롭게 시작한 Flow에 대한 이야기, 그리고 위워크를 되사오기 위해 했던 노력 등이 담겨 있는데 오늘은 Flow에 대한 인터뷰 내용만을 발췌해 소개해드리도록 할게요. 이해를 돕기 위한 의역이 다수 포함되어 있으니 미리 양해 말씀드려요. |
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Flow는 주거용 부동산 회사예요.
하지만 단순한 임대 사업이 아닙니다.
Flow의 핵심은 "커뮤니티 기반 주거 플랫폼"이에요.
저는 2002년 미국에 처음 왔을 때 135세대가 사는 아파트에 살았는데, 이웃들이 서로 대화하지 않는 것을 보고 "Concept Living"이라는 아이디어를 처음 구상했어요.
당시 대학교 창업 대회에서는 탈락했지만 20년이 지난 지금 이 아이디어를 실현하고 있죠.
현재 미국의 40세 이하 인구의 70%가 임차인이며, 이들은 소득의 34%를 임대료로 지출하고 있어요. 디지털로는 더 연결되어 있지만, 물리적으로는 더 단절되어 있는 상황이죠.
외로움과 정신 건강 문제가 증가하는 것이 이를 방증합니다. |
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Q: Flow의 구체적인 비즈니스 모델은 무엇인가요? |
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Flow는 수직 계열화된 회사예요.
자체 기술을 개발하고, 건물을 직접 관리하며 자체 브랜드를 가지고 있습니다.
전통적인 임대인들은 제3자 제공업체의 기술을 사용했어요.
하지만 이런 제3자 기술 회사들은 건물 소유주가 아니다 보니, 그들이 생각하는 최선의 것을 만들기 어려웠죠. 또한 이런 기술들은 회계 시스템에 기반을 두고 있었어요. Flow는 이와 다르게 입주자를 최우선으로 두는 유연한 아키텍처를 새로 구축했어요.
예를 들어 플로리다 포트로더데일의 Flow 건물에서는 "커뮤니티 커머스" 시스템을 운영하고 있습니다. 평균 연령 32세의 입주자들 중에는 요가 강사, 회계사, 보험 판매원 등 다양한 서비스 제공자들이 있어요.
이들이 제공하는 서비스를 앱을 통해 다른 입주자들과 연결해주죠.
웹사이트에서 아파트를 구할 때부터 입주자의 취향(반려동물 선호도, 웰니스 관심사 등)을 파악하고 이에 맞는 이벤트와 서비스를 추천해줍니다. |
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a16z(Andreessen Horowitz)에서 3억 5천만 달러(한화 약 4,882억 원)를 투자받았어요. 말씀드리고 싶은 점은, 저도 동일한 금액인 3억 5천만 달러를 투자했다는 거예요.
기존에 가지고 있던 아파트 건물들 중 최고의 건물들을 선별해 회사에 편입시켰죠.
이사회 운영 방식도 위워크 때와는 완전히 달라졌어요. "Mark Andreessen"과 "Ben Horowitz"가 이사회에 참여하여 적극적으로 의견을 개진하고, 때로는 강력하게 반대 의견을 내기도 해요.
위워크에서는 9년 동안 모든 이사회 결정이 만장일치였다는 점과 대조적이에요. |
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Q: 왜 전국 단위의 주거용 부동산 브랜드가 지금까지 없었을까요? |
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세 가지로 요약할 수 있을 것 같아요.
- 엄청난 자본이 필요해요.
- 지역마다 규제가 달라요.
- 부동산 관리가 매우 복잡해요.
하지만 저는 이런 도전이 오히려 기회라고 봐요.
수요가 공급보다 많은 시장이다 보니, 지금까지 임대인들은 브랜드를 만들 필요성을 느끼지 못했죠. 하지만 젊은 세대가 소득의 1/3을 주거비로 쓰는 현실에서, 더 나은 솔루션이 필요하다고 봤어요.
Flow의 성과를 보면 지난 3개월 동안 수백 개의 이벤트를 주최했고 전체 입주자의 40%가 이벤트에 참여했어요. 더 인상적인 것은 38%의 이벤트가 입주자들이 직접 주최한 것이라는 점이에요. |
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Q: 기술 회사로서의 정체성은 어떻게 되나요? |
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위워크때는 기술 회사라는 정체성을 강조했다가 투자자들의 반발을 샀죠.
(실제로 아담 뉴먼은 위워크를 기술회사로 포장하여 IPO 시도를 했지만 전문가들은 단순히 부동산 회사에 불과하다는 의견을 내면서 상당 부분 이미지가 깎여나간 전력이 있어요.)
Flow는 다른 접근을 취하고 있어요. 전체 160명의 직원 중 51명이 기술 인력이에요. 대부분이 엔지니어이고, 소수의 제품 리더와 디자이너로 구성되어 있죠. 오늘날의 세상에서는 기술 없이는 큰 문제를 해결할 수 없어요. 굳이 기술회사라고 라벨링 할 필요도 없다고 생각해요.
세계에서 가장 큰 자산 클래스인 주거용 부동산 시장에는 아직 이렇다 할 브랜드가 없고, Flow의 기술은 이 시장에서 약속한 가치를 전달하는 도구예요. |
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Q: 위워크 때와 비교해서 어떤 점이 달라졌나요? |
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우선 이사회와의 관계가 달라졌다고 봐요.
위워크 때는 모든 결정이 만장일치였지만, 지금은 이사들이 적극적으로 반대 의견을 내는 분위기로 바뀌었어요. 당시에는 그렇지 못했지만 투자자들과 진정한 파트너쉽 관계를 구축했다고 생각해요.
그리고 한 저명한 CEO의 조언을 받아들여 회의에서 마지막으로 발언하는 습관을 들였어요. 그 CEO는 자신의 의견을 먼저 말하면 다른 사람들의 생각에 영향을 미치기 때문에 무조건 직급이 낮은 직원부터 의견을 말하고 자신은 마지막에 발언하는 습관을 들였다고 해요. 저에게도 이 방식을 조언해 줬는데 잘 지키고 있어요. 기술팀, 디자인 팀, 운영 팀과의 회의에서 이 방식을 실천하고 있어요. |
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(실제로 제프 베조스가 아담 뉴먼에게 조언을 했다고 하네요. ^ㅡ^;;;) |
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Q: 위워크와 비교했을 때 Flow의 사업적 접근은 어떻게 다른가요? |
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핵심적인 차이점들이 있어요.
우선 자본 구조 측면에서 차이가 있죠.
위워크는 소프트뱅크라는 대형 투자자에게 크게 의존하는 형태였어요. 하지만 Flow는 a16z와 제가 동일한 금액을 투자해서 균형 잡힌 자본 구조를 가져갈 수 있게 되었어요.
다음은 확장 전략의 차이점이에요.
위워크는 글로벌 급성장을 추구했었죠. Flow는 위워크보다 훨씬 신중한 접근을 취하고 있어요. 급하게 확장하기 보다는 각 부동산의 수익성을 중시하고 있어요.
마지막으로는 브랜드 포지셔닝의 차이점이 있어요.
위워크는 기술 회사를 표방하였지만, Flow는 부동산 회사임을 인정하면서 기술을 도구로 활용하는 회사에요.
이런 점들이 위워크때와의 차이점이라고 말씀드릴 수 있겠네요. |
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여러 수익원이 있어요.
우선 기본 임대료가 있겠죠?
전통적인 부동산 수익인 임대료가 가장 주요한 수익원이 되요. 하지만 앞서 설명드린 바와 같이 우리는 커뮤니티 가치로 인해 프리미엄을 발생시킬 수 있고 이에 수익원을 다변화 할 수 있어요.
이런 프리미엄을 통해 서비스 수수료가 생길 수 있어요.
입주자 간에 거래되는 서비스들에 수수료를 받아요. 요가 클래스, 회계 서비스 등 다양한 거래가 이루어지고 이러한 서비스들에 수수료를 수취하는 것이 두 번째 수익원이 되고 있어요.
이런 커뮤니티 운영을 통한 부대 수익이 세 번째 수익이 될 수 있어요.
우리는 많은 이벤트를 열고 있고 여기에 참여하기 위해서는 참가비를 내야 해요. 그리고 공용 공간에서 프라이빗한 모임을 열 수도 있는데 이 과정에서 대여료를 수취하기도 해요.
이런 전략을 활용해서 포트로더데일에 Flow가 인수한 건물의 경우, 인수 후 영업이익이 약 30% 가량 증가하기도 했어요.
이는 거주용 부동산 업계에서는 매우 큰 성과라고 할 수 있어요. |
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저는 거주와 일의 통합을 잘 공략하려고 해요.
코로나19 이후 재택근무가 보편화되면서 주거 공간의 개념이 변해버렸어요. Flow는 이런 변화를 잘 반영해서 주거와 업무 공간의 경계를 허무는 시도를 계속 할 예정이에요.
그리고 입주자들이 자발적으로 이벤트를 주최하도록 독려하고 입주자 만족도와 임대료 수익 모두에 긍정적인 영향을 미칠 수 있도록 하려고 해요.
마지막으로 51명의 기술 인력이 지속적으로 플랫폼을 개선하고 있고, 이를 통해 입주자 경험을 더욱 개선하는 것이 목표예요. |
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Q: 스톤과 아담 뉴먼의 인터뷰를 통해 알게 된 점을 아래와 같이 정리해 볼께요. |
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- 아담 뉴먼은 위워크의 실패 이후 업무용 부동산의 혁신을 거주용 부동산에도 적용한 Flow를 창업했어요. 이를 통해 거주자들의 만족도를 높이고 부가적인 커뮤니티 수수료를 매출로 일으켜 거주용 부동산 시장에서 혁신을 일으키려 하고 있어요.
- 위워크때와 달리 160명 정도의 적은 인원으로 회사를 운영 중이고 기술 회사의 정체성을 고집하지 않아요. 그리고 회의에서 마지막에 발언하는 습관도 도입해서 확실히 다른 경영 스타일을 고수하고 있네요.
- 이게 제일 중요할 것 같은데요. 결국 투자자와 동일한 금액인 4,882억원을 본인도 투자해서 진정성을 보인 것 같아요. 이게 아니었으면 a16z도 투자를 구지 했을까 싶어요.
좌우지간 현실판 "봉이 김선달"의 새로운 도전을 응원할 수 밖에 없겠네요. 이래 저래 많은 것을 생각하게 해주는 창업자예요. 미워도 계속 관심이 가는 창업자라니...그만의 카리스마는 아마도 오래 지속될 것 같아요. |
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